現在房產中介還能做嗎
本文已影響2.49W人
本文已影響2.49W人
現在房產中介還能做嗎, 房產中介本身的定位是個服務性行業,但如今卻成爲了一個壟斷上下家信息的行業,然後靠着信息不對稱來謀取利益。如今杭州市政府開始打破這種壟斷,由政府主導,提供上下家的信息溝通渠道
現在房產中介還能做嗎1
8 月 18 日,杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易監管服務平臺”,正式上線了“個人自主掛牌房源”功能。
簡單地說,現在杭州市政府開通了一個撮合房屋買賣的平臺,大家可以在上面自主掛牌,購房者可以繞開中介,直接和房東一對一談價格,以及交易。
1
受此消息影響,國內最大的房地產中介貝殼(鏈 家的母公司)股價大跌,直接閃崩接近15%,由政府主導的省去中間商掙差價的模式,終於跨出了堅實的一步。
可以說所有買房人對房產中介是恨之入骨,但又不得不依靠他們,因爲他們是唯一獲取房源的渠道。
由於鏈 家的存在,房地產市場的價格倒是透明瞭很多,但是架不住中介費貴啊。
現在一套房子的中介費差不多兩個點,500萬的房子就要10萬中介費,再討價還價打個折吧,至少6、7萬要的,中介就帶看房,幫忙跑手續,就可以拿這麼多中介費,憑什麼呀?
很多中介表示不服,他們認爲自己隨叫隨到,無論嚴寒酷暑,都要整天在外面跑,苦的一逼。
有這樣想法的人,我很希望他們可以摸着良心問一下自己,自己的這點苦真的值得這幾萬甚至十幾萬的中介費麼?
覺得苦,可以不幹送外賣啊。
房產中介本身的定位是個服務性行業,但如今卻成爲了一個壟斷上下家信息的行業,然後靠着信息不對稱來謀取利益。
有人說不對,地產中介本身也很卷,大家互相撬客戶的情況很多,怎麼能算壟斷?
兄弟,格局要大一點。
舉個例子,你上淘寶買東西,這些東西在現實生活中一定可以買到,就是可能不太方便,可能價格貴一點,所以我們的互聯網購物平臺本身並沒有壟斷買賣雙方的信息差,只不過壟斷了商家和消費者的選擇權。
但房地產中介不一樣,如果中國沒有了房地產中介,可以說幾乎無法進行房產交易,房產中介像一層隔板一樣阻攔了上下游的信息溝通,已經從自然壟斷升級到資源壟斷,這遠比阿里的罪過要大得多。
如今杭州市政府開始打破這種壟斷,由政府主導,提供上下家的信息溝通渠道,同時用政府的信用保證了個人信息的安全性,這無疑是一件天大的利好,希望這樣的破冰行爲可以在全國大力推廣起來。
2
然而,僅靠這麼一個信息交流平臺,就想完全淘汰中介,也是癡人說夢。
交易平臺只提供信息,並不提供房產相關的服務。
也就是說,如果賣家的房子產權清晰,無貸款需求,也沒有戶口之類隱患,那麼買賣雙方談好價格,然後通過“房東直賣”的形式去不動產登記中心辦理網簽過戶,的確可以省下一大筆中介費。
但問題在乎,並不是所有的房子都這麼完美,如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務,流程複雜,還是無法繞開中介。
此外,房子的安全問題,租客問題,房東是否有抵押、負債率如何等等,這些都要由比較專業的中介去處理更合適。
還有一個比較重要點,資金安全如何保證?
談的時候花好稻好,等下家付錢了,房東拿錢跑路了,這種情況如何避免?
據說現在平臺並沒有設立資金監管賬戶,所以如果雙方直接交易的話,完全建立在信任的基礎上,僅僅短暫的接觸,就敢直接打幾百萬的款,這顯然是不明智的。
找一家靠譜的中介公司做資金監管,是現在唯一的解決方案。
所以短期內,想要完全撇開中介,自行交易,也是不現實的。
但是有一點很重要,當這種政府主導交易平臺的模式展開以後,中介的身份就會從“行業壟斷者”一落成爲“行業服務者”,成爲了一個名副其實的服務行業,跟律師乾的活有點類似。
以後中介賺的就是專業的服務費。
比如你跑到房產交易中心去吼一聲,說自己需要專業的中介幫自己跑流程,一定會有一萬個中介跑上來,表達自己可以勝任,這時候就完全是買方市場了,說不定花個2000塊錢就能搞定專項服務,那些卷的地方可能還更便宜。
屆時,買賣雙方各找一箇中介,跑流程,管鑰匙,傳話,細節對接,都可以通過中介一步到位。
而個人中介和中介公司也可以是掛靠的關係,像律師事務所一樣,把收費明細寫清楚,明碼標價,持證上崗。
這樣操作,中國的房地產市場纔會是一個健康有序的市場,而不是像現在這樣,被中介搞得烏煙瘴氣。
3
從這件事上,也可以看出政府對房住不炒的決心。
理論上房住必炒,因爲炒房來錢快,用道德是無法抵擋利益的驅使。
所以想要真正做到房住不炒,必須由行政力量干預,讓政府出面,做到全環節掌控,從土地,貸款,房源,配套,交易,稅收等多個環節一一下手,打破固有陳舊的模式。
說難聽了,房地產現在只能靠計劃經濟,才能迴歸房子的居住屬性。
不破不立。
再結合前兩天“共同富裕”和“三次分配”,房地產改革勢在必行。
但現在網絡上也有不少人嗤之以鼻,認爲現在很多的政策都是喊口號,因爲中國第二季度的經濟並不好,外需乏力,內需拉動不起來,生產繼續下降,到時候還是要用房地產這個尿壺來接尿。
我想說,人的認知是螺旋形上升的,“共同富裕”也是。
房地產綁架中國經濟那麼多年,在房地產上的沉沒成本已經形成了一種依賴,要打破這種依賴當然不是一蹴而就的事情,期間會遇到各種利益衝突的人抵制其進程。
但是勞動法還是頒佈了對不對,民可以告官了是不是?你別管現在依然存在多少不公平,但是社會終究是向前進步的,如今的法治環境比過去20年要好很多。
同理,房地產改革的確是路漫漫,但終究還是跨出了第一步,讓我們多一點耐心和信心,前路任重而道遠。
現在房產中介還能做嗎2
對於房產中介這個行業,大部分人的感受是“天下苦房產中介久矣。”
這個行業確實有很多問題,像壟斷房屋信息,用“假房源”吸引買家,推銷別的房子;爲了快速成交,隱瞞房子的缺點,兩頭吃差價等等。
看上去好像房地產中介就是依靠着壟斷房源市場,靠信息不對稱來掙錢。
但其實,這些只是這個行業表現出的一種狀態而已。
正所謂“路人改變結果;高手解決原因;大師調整模型。”
官方的下場只是改變了一個房源信息壟斷的結果,提供了一個真實的信息渠道,目的是便民,而不是改變了中介行業的運作機制。
一個二手房要進行交易,有兩個重要環節,一個要在簽約階段,瞭解房子的抵押、質押情況,保證房子後續能夠正常的交易、過戶。
另一個是貸款階段,要聯繫銀行,提供流水證明、確定貸款形式、貸款利率、貸款額度、還款時間這一系列的流程,甚至還需要中間的過橋貸款。
如果房屋買賣涉及到按揭貸款、產權調查這些專業服務,普通人不瞭解流程和細節,要耗費大量的時間,很難去繞開中介的`服務。
沒了中介,整個交易流程的安全性就會下降,交易的速度就會下降,特別是對於現在的網籤合同審覈。
目前,杭州的政府平臺也沒有設立專門的資金監管賬戶,也就是說買賣房屋的雙方主要是基於信任去交易。
政府並不保證資金安全,也不能確保房屋的產權信息。
當然,很難改變也並不代表着房產中介這個行業就是全部正確的,可以擺爛了。
政府的下場是一個明確的信號,先從打破房產信息的壟斷開始,警示行業自身需要一個大的變革。
那麼,房產中介這個行業深層次的問題在哪裏呢?
我們從營銷和行業競爭的兩個角度來分析。
03
大家都知道,去景區旅遊的時候,特別容易碰到“宰客”的現象。
你吃個飯,問老闆,這蝦多少錢?
老闆說28元。
你發現,挺便宜的。
結果吃完了一付錢,老闆說是28元一個蝦,不付錢,你別想走。
你想買點特產,導遊把你帶到購物店裏,老闆一個手鍊套你手上,告訴你,“這是純金的,1萬8,刷卡還是付現?”
你想走,身後圍上來幾個大漢說“顧客是上帝,你戴上了,我們就不能賣給別人了,你買也得買,不買也得買。”
這時候,你肯定明白了,你被宰了。
爲什麼會有宰客的現象?
從經濟博弈論的角度來說,你和商家的交易叫做“單次博弈”。
也就是說,你做的是一次性交易,商家爲了獲得最大的利益,最優策略就是騙你,宰你。
你站在這些景區的老闆角度去想,我對你不管怎麼好,你大概只會過來一次,我對你再壞,你下次反正也不會來了,維權成本超出了你的交易成本,也就是宰了就宰了,省得麻煩。
那既然如此,對於賣家來說,我不玩命的宰你,那怎麼行?
對於房產中介這個行業來說,是不是也存在着這種“單次博弈”呢?
我曾經聽已故的鏈 家、貝殼創始人左暉先生的演講說:
整個房產中介維持在150萬人,平均一箇中介在一家公司從業時間6個月,二手房每年可以成交500萬套。
也就說,平均下來,一個房產中介在6個月的職業生涯裏,成交1套房就不錯了。
而大部分的老百姓一輩子只會買一次、兩次房子,這就是一個典型的“單次博弈”,做一次性的交易。
所以,你說中介是誠信經營賺錢快,還是坑蒙拐騙賺的快呢?
這也是左暉說,房產中介因爲一部分人做的惡,讓整個行業買了單。
因爲單次博弈,必然造成投機主義者對於短期利益的看重,不擇手段的竭澤而漁,賺取最大化利潤,導致客戶信任的崩塌。
04
其實,這還只是其中之一,其二就是行業競爭。
這是一個比單次博弈更嚴重的“零和博弈”。
零和博弈是什麼?
就是結果要麼是0,要麼是1,一個蛋糕就這麼大,我吃了,你就得餓肚子。
房產中介行業的競爭,就是典型的零和博弈。
我帶客戶去挑地段、找房子、看房子,甚至辛辛苦苦連價格都跟客戶談好了。
這時候,另一箇中介跳出來說:
這個房子你確定要了是吧?交給我,我給你中介費更便宜,還讓房東把價格再壓一點點。
客戶當然二話不說,一腳把第一個中介踢開,就跟第二個簽了合同。
第一個中介在前期所有的努力都在幫助別人完成交易,他吃飽了,我就餓肚子了。
怎麼辦?
在這種不是你死就是我活的“零和博弈”下,我必須壟斷房源,讓這個房源成爲我的獨家信息,我才能在這個行業裏生存下來。
儘管我明知道這樣子降低了效率,但“我曾經也想做個好人”。
所以,你大概能明白了嘛?
並不是中介這個行業自古就是“黑”的,而是因爲深層次的營銷“單次博弈”和行業競爭的“零和博弈”兩方面造成的。
這就構成了一種“囚徒困境”,誰都不敢保證對方先做出改變,萬一有人變卦偷偷競爭,第一個變革的人一定要付出更大代價。
所以,大家就乾脆擺爛,爲了行業競爭和最大化利益,硬生生把中介這個行業給帶歪了。
05
知道了這些深層次的原因,你就明白我爲什麼說杭州上線的政府平臺只是便民,是在傳遞一個信號而已。
因爲它只是改變了其中一個方面,政府不可能讓150萬名房產中介失業,再去找一批人幹一大堆房產交易後面的事情,這樣付出的代價遠遠大於成本。
我們剛纔說,路人改變結果;高手解決原因;大師調整模型。
想讓中介行業改變,就必須改變它的模式和結構。
左暉先生故去的時候,我們曾經專門用一篇文章說他,因爲他改變了整個中介行業模式。
我結合他的一些做法給中介行業的模式,或者再加上我們很多企業,提幾個建議。
首先是從“單次博弈”變成“多次博弈”,通過傳遞價值把蛋糕做大。
左暉在鏈 家做到了中國第一的時候,就創立了貝殼,把鏈 家的房源全部 公開在網上,並且邀請所有的中介機構參與到貝殼線上的後續交易。
把中介的服務分成提供房源、帶房、成交幾個部分。
每個環節都根據鏈 家對行業的熟悉程度,把一份蛋糕切成2個大塊,再分成若干個小份,把利益平均的分配給所有參與的中介。
那麼,中介願不願幹?
我想大部分人會願意,因爲我們上面說到了左暉的統計,整個房產中介維持在150萬人,平均在一家公司從業時間也就6個月,二手房每年可以成交500萬套房。
也就是說一箇中介在6個月的職業生涯裏,大部分的努力都只是爲了成交1套房。
現在是一個團隊去做整個業務,把業務細分到提供房源和帶看、成交,每個環節上都有專門的人去負責,把一個人的事變成10個人去做,業務效率當然就提高了。
儘管現在是10個人來分蛋糕,但是這個蛋糕已經通過價值的傳遞做大了,一個人最多吃一個蛋糕,但10個人在一起,就會有15個蛋糕。
而對於那些想偷房源的中介。
可以用博弈論裏的一個策略叫做tit for tat,一報還一報策略。
也就是說,我在第一輪選擇跟你合作,那以後的每一輪決策,都與你的上一輪的表現有關係,你合作,我下輪就選擇跟你合作,你背叛,我下輪就淘汰你。
鏈 家已經是行業老大了,你拿我的信息單獨交易,我受點損失,但我反過來會打壓你,你就要關門。
這樣的報復性決策就是爲了警告對手,讓對手趨於合作。
第二,就是通過分拆所有交易環節,讓整個體系變得更穩定。
過去是一個人賣一套房子,現在是10個人把賣房子這件事拆開了,有了明確的環節,每個人做的時間多了,利益分配明確了,自然就有時間對自己負責的環節研究的特別透。
比如說帶看的中介,他只負責帶看,那麼他就必須要做到專精。
他負責去打通業主、小區之間的關係,把自己區域內的所有房子的利弊和特點全部研究清楚,等客戶說出條件,立馬就能說出最佳房源。
後續服務的中介,就負責蒐集房產信息,保證產權的真實性和安全性,瞭解銀行貸款的政策和細節,把需要的手續和環節提前準備好,幫助客戶去確定最佳的購房和支付策略。
通過一個團隊對於分工和環節上的深入細分,可以把一整個區域房源的關鍵信息全部整合到網絡的信息庫裏。
通過設置“關鍵詞篩選”,用戶只要登陸手機APP和網站,對比搜索信息庫裏的資源就可以在前期找到真實的房源,再聯繫中介,進行帶看和後續的交易服務。
把服務效率和服務質量提上去了,真正去爲客戶考慮了,服務才能作爲一種溢價手段,把中介行業的蛋糕做的好看,讓客戶認爲中介這個錢花的值。
德魯納酒店404房間的客人去哪兒了 前臺小哥爲何在現實中能被人看到
產後同房會痛嗎 產後第一次同房注意什麼
羊水流乾了還能順產嗎
首付交了還能退房嗎
順產後多久才能同房 產後同房注意事項
產後同房需要避孕嗎 產後同房注意事項
怒晴湘西中的瓶山現實中真的存在嗎 具體在什麼位置地方
產後腰肌勞損可以練瑜伽嗎 產後練瑜伽還是健身房
雄安居民高價拋售房產 雄安新區現在房價多少
外地的孕婦在北京沒建檔能做產檢嗎2022
還在長髮及腰?現在明星都愛中長髮
同房了還能取環嗎
待產怎麼才能進產房
ipad2現在還能用嗎 是停產了嗎
引產後還能懷孕嗎
現在是買房子的好時機嗎
產後同房疼嗎?產後第一次同房注意4個問題
房子交了首付還能退嗎
抖音沒有誰能等到一個救贖還好在我還有這種覺悟是什麼歌 歌詞介紹
產後多久能同房 產後同房出血怎麼辦
少年的你成國產片票房前十 少年的你在國產片票房中排第幾
你還會嫁給現在的老公嗎
現在買房子合適嗎
新房價格6年以來首跌現在可以買房嗎
做房地產銷售好嗎
現在學區房取消了嗎
產後同房需要避孕嗎 產後同房注意什麼
小區買房要買在中間還是兩邊
畢福劍還能繼續當主持人嗎 還會在星光大道出現嗎
產檢刷醫保還能報銷嗎
桃子中間長蟲還能吃嗎 桃子中間爛了還能吃嗎
房屋70年產權到期後還能續嗎 房屋產權年限70年到期後怎麼辦
人大畢業生迴應從事房產中介 房產中介的佣金一般是多少