“取消公攤”再引爭議，會全面取消嗎

“取消公攤”再引爭議，會全面取消嗎，3月7日，“建議取消商品房公攤面積”的話題衝到了微博熱搜榜第一位。在每年的全國兩會上，住房話題都是全民熱點。“取消公攤”再引爭議，會全面取消嗎。

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3月7日，全國政協委員洪洋建議取消商品房公攤面積，衝上了熱搜第一。在熱搜下的評論區，網友們紛紛點贊支持，稱該建議說出了老百姓的心聲。

委員提出建議後，鄭州一市民稱自己家的房子至少有152萬元用在了公攤面積上。那麼，公攤面積爲何備受爭議，是否應該取消？

買房公攤面積花152萬多元 市民質疑公攤面積的合理性

據瞭解，中國內地的期房預售、公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑑自香港。但實際上，香港已於9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經過了各方多年的爭論。

在鄭州，有市民買房爲公攤面積甚至花費152萬元，更有市民購買的房產公攤面積佔比接近29%。

“我們究竟是按照什麼標準爲‘公攤面積’買單？”鄭州市民張敏（化名）今年2月以總價618萬多元購買了鄭州一處住宅，房本顯示，她所購房產建築面積爲181.25平方米，實際套內面積爲136.6平方米，公攤面積爲44.65平方米，公攤面積佔比達到了24.6%。按照其購房單價34097元/平方米算，公攤面積費用達到1522431.05元。

鄭州的王先生同樣困惑，他今年以總價90萬元的價格購買了一套73.17平方米的房產，其中套內面積爲52.2平方米，公攤面積爲20.97平方米，公攤面積佔比接近29%。“一個房子接近三分之一都是公攤面積，這到底是咋算的？”

多數樓盤默認“額外購買公攤面積”

一般來說，7層以下住宅公攤率爲7%~12%；7~11層住宅公攤率爲10%~20%；12~33層住宅公攤率爲14%~24%。

頂端新聞·河南商報記者走訪鄭州多個樓盤發現，市民們在購買鄭州市域內樓盤時，會被自動默認爲“額外購買公攤面積”，且不同小區的公攤面積比也不盡相同，有的小區甚至出現“一樓一個公攤比例”的情況。

“事實上，‘同小區不同公攤比例’的現象是普遍存在的。”鄭州某地產集團的工作人員趙蘭（化名）告訴頂端新聞·河南商報記者。

據趙蘭介紹，以其工作的地產集團在東三環某樓盤爲例，該小區共有17棟住宅，由於不同樓棟的梯戶比或該樓棟所處於小區位置的不同，甚至是戶型不同，最終所造成的“公攤比例”不盡相同。

“事實上，開發商在拿地的時候，在地價相同的情況下，自然也要考慮到成本的問題，梯戶比越大，住起來越舒服，同時開發商的成本越高。”趙蘭說。

公攤面積雖然是老生常談的問題，但確實需要給予進一步關注

3月7日，全國政協委員洪洋對商品房銷售公攤面積現象進行了批評。洪洋指出，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧。

爲此，洪洋建議取消公攤面積，將實際的公攤面積成本覈算到實用面積之中。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次政協委員關注公攤面積的問題，從保護業主權益的角度來看值得肯定，也說明公攤面積的問題是業主普遍關注的問題。其次，他也建議公衆客觀理解此類提案的內容。

“此類問題雖然是老生常談的問題，但是從社區高質量發展以及購房交易公平透明等角度出發，確實需要給予進一步關注。”3月9日，嚴躍進接受採訪時表示，公攤面積的界定、公攤面積的成本和收益、此類問題後續解決的機制等，都需要進一步明確，以更好研究和處理此類問題。

要防範一邊取消公攤面積，一邊又滋生新費用

“還有一種顧慮也是需要考慮的，可能取消了公攤面積的概念，其他成本又增加起來了。”嚴躍進表示，改革的同時還要防範“一邊取消公攤面積，一邊又滋生新費用”的現象。

嚴躍進認爲，關鍵其實是關於公攤面積的確定和定價的問題，關於公攤面積的政策應該如何調整，若是此類政策調整成本很高，如何優化目前的政策，這都是當前需要考慮的，“政策調整是一方面，政策調整的成本也是需要考慮的內容。”

嚴躍進介紹，常規來說，公攤面積大概是12%，即得房率大概是88%。總體上，大城市購房壓力大，公攤面積會更小，但小城市有的會更大。

“類似情況也確實需要一步步去改進，公攤的制度也是在過去摸滾爬打的過程中制定的。”嚴躍進說，從規範的角度看，公攤面積確實需要去論證，從物權法等角度去科學論證、規範操作。

是否取消公攤面積，鄭州市房管局曾回覆5點意見

2019年，鄭州市政協委員在市政協十四屆二次會議上就曾提出“關於鄭州市商品房銷售按套內建築面積計價取消公攤面積的建議”的提案，對此，鄭州市住房保障和房地產管理局於當年7月份給出了具體的回覆。

在回覆中，鄭州市住房保障和房地產管理局從房地產市場實際考慮，具體說明了按套內面積計價可能存在一些矛盾和問題。

一是按套內面積計價與目前以建築面積爲基礎的房地產管理體系之間銜接問題。回覆中表示，在我國目前的房地產管理體系中，房屋建築面積是各項工作的基礎數據，若因爲改變商品房銷售方式而跟着改變整個房地產管理體系，既得不償失，還可能因此產生巨大的阻力，使工作難以開展。

二是房屋建設質量問題。按套內面積計價銷售房屋，共有分攤面積不再作爲計算房屋售價的依據，可能導致開發企業爲節約成本而在共有面積上不投入或少投入。

三是購房者在共有分攤面積上的所有權和使用權如何保證問題。

四是房屋單價“虛高”問題。按套內面積計價是以商品房總售價不變爲前提的。因此，與按建築面積計價相比，必然產生商品房單價表面上浮的現象。

五是推行按套內面積計價的合法性問題。爲保證按套內面積計價順利推行，需要以地方性法規或行政規章的形式，確定推行按套內面積計價銷售的合法性，強制推行商品房銷售按套內面積計價方式。

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在每年的全國兩會上，住房話題都是全民熱點。今年政府工作報告提出，繼續保障好羣衆住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式。圍繞着人們羣衆的住房話題，今年人大代表政協委員們已經提出了多項具體方案，不少建議都引發了網友們的強烈共鳴，頻頻登上熱搜榜。

建議取消公攤面積衝上熱搜第一

3月7日，“建議取消商品房公攤面積”的話題衝到了微博熱搜榜第一位。

全國政協委員洪洋說：“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商‘信口開河’，而業主毫無申辯權力。”洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。

洪洋委員建議，國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本覈算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

多名代表委員建議取消商品房預售制

另一個關於住房的兩會焦點是商品房預售制度。據不完全統計，2022年全國兩會期間，全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫，全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協委員、南通大學校長施衛東，全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明等多位人大代表和政協委員均圍繞商品房預售制度提交了相關建議提案。

民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫認爲，可逐步提高商品房預售許可門檻，直至過渡爲現房銷售；同時調整購房款付款方式，由購房人按工程進度分期付款，項目達到竣工交付條件後支付尾款。

全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹建議廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售，這是他連續5年提交相關提案。

全國政協委員、南通大學校長施衛東建議加強期房銷售監管，在銀行設立專用監管賬戶或由住建部門成立第三方託管機構，管理期房銷售定金，並按地區逐步取消期房制度。

同樣主張取消商品房預售制的還有全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明。張建明表示，目前以期房形式交易的預售制，對於購房人顯失公平，已成爲房地產市場矛盾激化的根源，一定程度傷及民生。

“租購同權”備受關注

另外還有多名代表委員將關注目光放在了住房租賃市場上。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，加快落實“租購同權”，切實保障低收入人羣相關權益。大城市新市民房屋租金佔到收入30%-50%，建議住房租金年度漲幅 不超過5%，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感。

姚勁波認爲，如果能實現租的房子和買的房子是同樣權利的話，相信年輕人的焦慮也會少很多，很多人會真正實現房住不炒，大家能夠真正把租房作爲買房的一個長期替代措施。

全國政協委員、房天下董事長莫天全也建議堅持租購併舉，保障租房羣體享有公共服務的權利。推動住房模式由“購”向“租購併舉”轉變。大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。

全國人大代表，中國建設銀行湖南省分行黨委書記、行長文愛華提出四大建議培育和發展住房租賃市場。在加強租賃行業監管方面，文愛華認爲，應加速推進《住房租賃條例》的立法出臺，構建全面的網籤備案制度。

在推進租賃賦權方面，他建議推進租賃賦權的整體性治理，在基礎公共服務方面實現租購同權以及穩步推進公共服務賦權。在支持鼓勵機構化長租房方面，文愛華認爲，可以加大稅收優惠力度。在加大金融的支持力度方面，文愛華建議，加大對公租房、保障房建設的支持力度，發展長租房租賃貸款和租賃企業貸款。

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“花了100平方米的錢，卻只買到70平方米左右的房子”，公攤面積曾廣受購房者詬病，今年兩會期間，“取消公攤面積”的話題再度登上熱搜，有政協委員建議國家取消公攤面積。

什麼是公攤面積？

據《人民日報》報道，今年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，業主毫無申辯權利。

那麼，什麼是公攤面積呢？通俗來說，公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及爲整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。

但是，洪洋提到，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不着，而百姓卻爲它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬於公攤面積，哪些區域不是，有沒有重複收費？也只能由開發商說了算。

在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆鉅額的冤枉支出。

爲此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本覈算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

住建部曾提“以套內使用面積進行交易”

其實，對取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發熱議的時候是2019年。

2019年2月18日，住房和城鄉建設部官網發佈《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文 強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規範中，有一份3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

分析人士認爲，目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年的2月24日，新華社發佈《權威專家迴應“住宅建築應以套內使用面積進行交易”》的文章。

權威專家在新華社採訪中解釋：“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，在規範起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。

規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。

二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。

不過，澎湃新聞注意到，住建部曾於當年的9月10日再次發佈徵求《城鄉給水工程項目規範》等住房和城鄉建設領域全文 強制性工程建設規範意見的函。

但在第二次的《住宅項目規範》徵求意見稿中已不見“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的字樣。

按照住建部官網於2021年11月22日公佈的關於政協第十三屆全國委員會第四次會議第0009號（城鄉建設類001號）提案答覆的函中的表述，住建部正在編制全文 強制性工程建設規範《住宅項目規範》。

取消公攤面積是否會導致房價上漲？

對於大衆而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點之一。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計價還是套內面積計價對購房者而言，只是計價方式有所改變，對總房價並不會產生太大影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認爲，公攤對房價的影響實乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因爲購買的不動產，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。

另外，大家買房，購買的不只是室內居住，還有由公攤部分支撐的'社區服務。過去的筒子樓得房率（套內面積佔比）很高，但配套設施少、公共服務差。現在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯，有物業管理，採光通風也好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對於取消公攤面積的議題，應該說值得關注，體現了對購房者或業主降低成本、規範小區運作的導向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發商也還是算到房價上。

嚴躍進認爲，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。其認爲，後期可以建議一些小區或房企主動申報，未來房企若是資金實力強，那麼完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業主多協商、多論證，這樣才能形成一個公攤取捨意見的公約數。

取消公攤面積會不會讓買過房的人資產縮水？

盤古智庫高級研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實際上大部分人都是處於有房的狀態。公攤面積並不會讓已經買房的人資產縮水。

江瀚表示，因爲無論是公攤面積還是套內使用面積，這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響，對房地產的總價並不會有太大的變化。

舉例來說，假設原來100平方米的房子售價在400萬元，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那麼如果取消公攤面積，房子總價值的總價其實變化不大，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是摺合成每平方米售價約5.7萬元，所以並不會影響大家的實際財富。

取消公攤面積對誰影響最大？

中原地產首席分析師張大偉分析指出，是否以套內計價對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打着政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對於購房者而言，物業費等因爲建築面積衍生的收費也有可能降低。

張大偉稱，公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味着開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

對於購房者而言，張大偉稱，套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。

取消公攤面積有沒有必要？

《半月談》公佈的評論文章指出，面對取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認爲，取消公攤面積後，開發商勢必提高套內單價，房屋總價可能相差無幾，只是換湯不換藥，故而沒有調整的必要。這種說法站不住腳。對於購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再爲一筆接一筆的糊塗賬埋單很重要。這更關乎公平。

該文章指出，應探索用套內面積替代建築面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產市場統計更科學，更真實地反映羣衆現階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，爲房地產稅徵收創造更有利的條件，爲政府針對房地產市場出臺調控措施提供更有價值的數據參考。

取消公攤面積，尤其意味着杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。

當然，試圖一蹴而就取消公攤面積並不現實，畢竟房地產交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一髮而動全身，需要有一個轉換的過程，其中還涉及衆多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進，逐漸推開按套內面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關部門可在明確公攤面積範圍、標準上下功夫，實現源頭治理，加強全流程監管，及時封堵漏洞。