多地房貸收緊,利率持續走高
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多地房貸收緊,利率持續走高,從今年二季度開始,中國多數城市房貸利率持續走高。廣州地區的商業銀行今年內已經五次上調房貸利率,廣州開始從資金、資質、利率等方面,多輪政策密集出台打壓樓市、降預期。
多地房貸收緊,利率持續走高1
今天,最新一期貸款市場報價利率,也就是LPR公佈:1年期和5年期以上LPR連續16個月維持在3.85%和4.65%。然而近期,多地的房貸利率並沒有原地踏步,房貸額度更是出現了明顯的收緊。
LPR連續16個月“按兵不動” 多地房貸明顯收緊
在北京一家房產中介門店,經紀人告訴記者:目前,北京的銀行仍在正常接收房貸申請,但銀行的放款速度明顯放慢。
北京朝陽區房產經紀人:上半年放款特別快,上半年我們公司這邊保證三個工作日以內,銀行絕對放款,但是現在什麼時候放款不確定。
今年上半年,北京市二手房累計網籤10.3萬套,同比去年增長65%,而去年全年的成交量也只有15.7萬套。
北京朝陽區房產經紀人:到現在8月份之後,現在成交量稍微低一點了,原因就在於銀行放款慢了。
在上海,不僅房貸的放款週期變長,從7月下旬開始,首套房和二套房的貸款執行利率還上調了35和45個基點。
上海靜安區某中介銷售人員:之前正常1到2個月,基本上就可以放款了,但現在其實整個時間沒辦法確定,應該可能都延伸到4到5個月的時間了。所以整體的賣房週期,會拉得相對比較長。
在廣州,房地產中介告訴記者:首套房和二套房的貸款利率已經分別提升到5.85%和6.05%,而這已是年內第5次貸款利率提升。在廣東惠州,貸款額度緊張的情況同樣存在。
廣東惠州房產經紀人 樑銘銘:我們現在有很多客户,二手房放款一直沒有放下來,2月份辦的貸款,到現在都沒有下文,催了那些銀行很久,一直都説等額度,説今年額度比較緊張。
多地引入二手房指導價政策 放貸額度進一步降低
而除了放款速度普遍放慢、利率提升,很多城市還開始實施二手房指導價政策,這也進一步壓低了二手房的貸款額度。
在一家房屋中介平台上,記者看到:深圳市南山區某小區的掛牌房源,價格顯示為每平米90000元,這是深圳為二手房小區制定的指導價。不論房屋實際成交價格如何,銀行只能按這個價格上限來核算二手房貸款額度。這也意味着,買同樣的一套二手房,能貸款的最大額度普遍有所下降。除了深圳,最近一段時間,上海、成都、西安、寧波也陸續出台類似的指導價政策。
中國社會科學院金融研究所副研究員 蔡真:部分城市的放貸,按指導價來貸款,指導價是低於市場價的',實際上放貸額度就在下降。
去年底,央行、銀保監會發布了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,而根據各家銀行的年報,截至去年底,在六家大型國有商業銀行中,只有交通銀行個人住房貸款餘額佔比較低,符合要求,農業銀行房貸佔比為32.5%,與集中度管理的上限一致,其他四家銀行房貸餘額佔比均不同程度超標;中信、招商、浦發和興業銀行等四家股份制商業銀行房貸餘額佔比同樣全部超標;為了達到監管要求,這些銀行都必須降低房貸增速。
中國社會科學院金融研究所副研究員 蔡真:6家國有銀行,再加12家股份制商業銀行,18家銀行個人住房貸款餘額佔到整個個人抵押貸款業務80%多,所以對整個市場的影響還是挺大的。但是從防風險的角度來説,我們適當在這個時候減速,對整個房地產市場的平穩來講,還是有所幫助的。
多地房貸收緊,利率持續走高2
“1月30日銀行面籤,5月中旬給我放的貸款。利率一開始説5.05%,1月底廣州出政策,銀行方面説利率要漲到5.2%,後來又説沒放款的漲到5.4%,不到半年變了數次,每個月的月供壓力又加大了。”一位廣州購房者對經濟觀察報記者表示。
不過,這位購房者還是幸運的,因為沒多久廣州房貸利率又迎來了年內的第五次提價:首套房貸利率調整為5.85%(貸款市場報價利率‘LPR’+120BP),二套房房貸利率調整為6.05%(LPR+140BP),二套房貸利率突破“6”。這就意味着在等額本息還款方式下,無論首套房還是二套房貸款200萬元,期限為30年,每月都要比以前多交一千多塊,30年算下來要比以前低利率時(首套房房貸利率4.85%、二套房房貸利率5.25%)多還三十多萬。
貝殼研究院數據顯示,中國多數城市房貸利率持續走高,但與廣州相比,北京、上海、深圳多地雖然也普遍提高了房貸利率,但並未像廣州,一年內多次“提價”;而且從額度緊張度來看,廣州的額度要比其它城市緊張,排隊等候放款的時間也相對較長。在廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉看來,廣州依然是調控的重點城市,因為從今年1-7月國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,廣州無論是新房還是二手房環比漲幅在全國排名較為靠前。事實上,廣州在今年也從資金、資質、利率等方面,多輪政策密集出台打壓炒房、降預期。
年內第五次提價
8月18日,經濟觀察報記者從廣州地區的銀行確認,多家國有銀行已經在以往的基礎上再次上調房貸利率,首套房貸利率調整為 5.85%(LPR+120BP),二套房房貸利率調整為6.05%(LPR+140BP)。
一位農行的支行客户經理告訴記者,他們從7月中旬已經開始執行。而有的股份行“提價”更多,例如廣發銀行首套房貸利率調整為5.95%(LPR+130BP),二套房房貸利率調整為6.15%(LPR+150BP);光大銀行首套房貸利率調整為6.0%(LPR+135BP),二套房房貸利率調整為6.2%(LPR+155BP)。
廣州地區銀行的額度依然很緊張,普遍的情況是額度偏少、比較緊張,需要排四個月到半年的時間,有的國有大行客户經理表示優先供應一手樓盤,二手房的額度需要等之前的放款還完之後才有。此前,記者就從廣州各大商業銀行了解到,廣州中小型銀行額度就已經非常緊張,很多銀行放款時間不確定,甚至沒有額度,普遍放款速度預計需要3-6個月,有的國有銀行1月的申請到5月還沒有批完。
就廣州地區的商業銀行今年內第五次上調房貸利率來看,第一次上調利率是今年一月底,當時首套房從原來最低LPR+20個基點調整為LPR+55個基點;二套房從原來LPR+60個基點改為LPR+79個基點。變更後首套房貸的利率為5.2%,而二套房則為5.44%;第二次是清明節後,農行、工行、中行三大國有行上調了廣州的個人按揭房貸價格,首套房貸利率調整為最低LPR+65bp,調整後利率變為5.3%,二套房貸最低LPR+85bp,調整後利率變5.5%。
4月底5月初,廣州地區包括國有大行在內的多家銀行又再度上調房貸利率,首套房貸利率調整為5.40%(LPR+75BP),二套房房貸利率調整為5.6%(LPR+95BP),均較之前上調10BP。據記者此前從各大銀行了解到,這次調整,股份行上調的幅度比國有大行還大,例如廣發銀行首套房貸利率調整為5.50%,二套房利率是5.65%;招行無論首套房還是二套房利率都是5.75%;光大銀行的利率上調幅度最大,首套房貸利率調整為5.80%,二套房利率調整為6.0%。
6月25號,工行再次上調廣州地區的房貸利率,此後,建行、交行和郵儲等國有大行也跟隨上調了廣州地區的房貸利率。這已經是今年以來各大行第四次上調廣州地區的房貸利率。廣州地區房貸利率調整為首套最低5.40%(LPR+75BP),二套最低5.60%(LPR+95BP)上調到首套5.55%(LPR+90BP),二套5.75%(LPR+110BP)。
經過多次“調價”,記者算了一筆賬,在等額本息還款方式下,如果首套房貸款200萬元,期限為30年,月供將從年初的 10553.84元漲至現在的11798.82元,每月多還1244.98元;如果是二套房,月供將從年初的11044.07元升至現在的12055.38元,每月多還1011.31元。
從國家統計局發佈的今年1-7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,廣州無論是新房還是二手房環比漲幅還是比較靠前的。例如1月,廣州新房環比上漲1%,二手房環比漲1.4%,均位列70城第二;2月份,二手房價格方面,廣州環比漲1.0%,排在70城前四位。3、4月份,新房和二手房價格繼續延續了上月的領漲態勢。4月份,廣州新房環比上漲1.1%,位列70城第二,二手房價格的同比漲幅也位列70城前五。廣州樓市居高不下的熱度引起了監管層的注意。4月,住建部約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城負責人,要求切實扛起城市主體責任,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
為此,廣州開始從資金、資質、利率等方面,多輪政策密集出台打壓樓市、降預期。4月2日,廣州印發相關文件,從宅地出讓、新建商品住房預售價格、人才購房、嚴格審查經營貸款、禁止網絡平台散佈上漲言論等六大方面對廣州樓市進行調控,重拳整治房地產市場秩序。4月21日,廣州發佈新一輪樓市調控政策,要求人才買房須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得税或社會保險的繳納證明,不得補繳;廣州9區增值税免徵年限從2年改成5年。6月,廣州市地方金融監管局下發通知,要求小額貸款公司不得開展用於償還住房按揭貸款的“過橋貸”“贖樓貸”業務,存量儘快壓降、結清,不得直接或變相發放住房按揭貸款。
而後,7月廣州樓市月成交量急劇下滑,至前期成交量的5成左右。8月2日,黃埔區住房和城鄉建設局、廣州開發區建設和交通局發佈了關於取消人才住房政策的通知,意味着給廣州樓市調控再次加碼。
多數城市房貸利率持續走高
對比全國多個一線城市,廣州的房貸利率可算得上“很貴”了。
當前北京地區的房貸市場未有上調跡象,多個國有大行及股份行均執行首套房利率為 LPR+55個基點(5.2%)、二套房利率LPR+105個基點(5.7%)標準。5月初,建行深圳市分行上調房貸利率後,工、農、中、交深圳分行也跟隨調整房貸利率,首套房貸款利率上調15個基點至5.1%(LPR+45BP),二套房貸款利率上調35個基點至5.6%(LPR+95BP),8月19日,經濟觀察報記者致電深圳多家國有大行詢問利率情況,目前未有調整。7月24日,上海首套房貸利率將從原來的4.65%上調至5%,二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。
房貸利率能與廣州“並駕齊驅”的還有杭州,其房貸利率在今年內也經歷了多輪上調,新房和二手房房貸利率兩個月內杭州房貸利率實現了三連漲。5月中下旬,杭州房貸利率進行了今年的第一輪上調,工行等首套房利率由原先的5.2%上調為5.4%,二套房利率由原先的5.38%上調為5.5%;6月上旬,多家銀行又從首套房利率5.4%,二套房利率5.5%上調至首套房利率5.6%,二套房利率5.7%;7月2日,包括工行、建行、農業銀行等多家銀行又集體上調房貸利率,調整後的首套房貸利率5.9%,二套房貸利率6.0%。7月底,部分商業銀行的房貸利率又進行了上調,光大、廣發等銀行首套房利率均為6.0%,二套利率6.1%,招商銀行目前首套和二手房利率均為6.1%。
從今年二季度開始,中國多數城市房貸利率持續走高。據貝殼研究院數據顯示,6月份,貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%,二套利率為5.77%,比5月分別上浮5個、4個基點;重點城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點已經不遠。同時,上海一些中介機構已經曝出二手房開單量大減,6月貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。
廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉對經濟觀察報記者分析指出,熱點城市房貸利率反彈主要影響因素有房價上漲情況、銀行的房地產貸款集中度情況、信貸資源的分配調整以及調控政策等等。
2021年開始,監管決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。對不同類型的商業銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別設立“兩條紅線”指標。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行這五檔銀行的房地產貸款佔比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,個人住房貸款佔比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
今年來,住建部多次約談熱點城市,各地陸續加碼限購限售,收緊房市調控。炒房、投機行為遭到嚴厲打擊,“深房理”等民間炒房團遭聯合調查,多地針對房地產市場中介也開啟了專項整治,針對房企、金融機構、中介、炒房客都推出了相應的調控手段。首先嚴查個人消費貸、經營貸流入房市。各地金融機構開始自查排查,重點篩查四類貸款,一是非營商人員經營性貸款;二是大額的、邏輯上不具合理性的消費貸款;三是經營貸後發生按揭貸款的情況;四是全款付清購房款項同時又辦理房抵貸的。用户一旦被發現利用經營貸資金買房,將會被要求立即還清貸款。
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