轉讓住房繳納個人所得税

轉讓住房繳納個人所得税，根據法律規定，轉讓住房需要按照一定的税率繳納個人所得税，但是具體應該繳納哪些税費、應該繳納多少呢？下面小編帶大家簡單瞭解一下轉讓住房應該如何繳納個人所得税。

轉讓住房繳納個人所得税1

一 、賣方應繳納税費

（一）增值税

1、個人轉讓**住房

（1）將**不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值税；

（2）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的：

①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，免徵增值税。

②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值税；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值税。

注：以上依據財税〔2016〕36號附件3，根據國税發〔2005〕89號，個人購買住房時間以取得的房屋產權證或契税完税證明上註明的時間作為其購買房屋的時間；根據國税發〔2006〕144號規定,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關係、直系親屬以外其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為後新的房屋產權證或契税完税證明上註明的時間確定。

2、個人銷售自建自用住房免徵增值税。

3、涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免徵增值税。

根據財税〔2016〕36號附件3（過渡政策），涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免徵增值税，包括：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

（二）附加税費

以繳納的增值税金額為計税依據，2019年1月1日起增值税小規模納税人減半徵收（包括自然人個人）。個人免徵增值税的，同時免徵城市維護建設税及附加。自2016年2月1日起，按月納税的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納税的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免徵教育費附加和地方教育附加（包括個體户含一般納税人，但不包括按次納税人的自然人個人）。

1、城市維護建設税＝增值税×（1％或5％或7％），納税人所在地在市區的，税率為7%；納税人所在地在縣城、鎮的，税率為5%；納税人所在地不在市區、縣城或鎮的，税率為1%。

2、教育費附加 ＝增值税×3%

3、地方教育附加 ＝增值税×2%

依據：財税〔2016〕12號、財税〔2019〕13號、國家税務總局公告2019年第4號

（三）個人所得税

根據國税發〔2006〕108號規定，個人轉讓二手房取得的所得按財產轉讓所得徵收個人所得税，計算時可憑購房合同、發票等有效憑證，經税務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除財產原值、轉讓住房過程中繳納的税金及有關合理費用。合理費用是指：納税人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1、支付的住房裝修費用。納税人能提供實際支付裝修費用的税務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經税務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

納税人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重複扣除裝修費用。

2、支付的住房貸款利息。納税人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3、納税人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

根據國税發〔2006〕108號規定，納税人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納税額的，税務機關可根據《中華人民共和國税收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵税，即按納税人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得税額。具體比例由省級税務局或者省級税務局授權的地市級税務局根據納税人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定。

根據財税字〔1994〕20號規定對個人轉讓自用五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得税。

注意情形：

1、根據財政部 税務總局公告2019年第74號文件規定，以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得税：

（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2、根據國税發〔2009〕121號規定，通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過户手續，不徵收個人所得税。

3、以其他無償受贈方式取得的住房對外轉讓時，根據財税〔2009〕78號文件規定，受贈人轉讓受贈房屋時，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關税費後的餘額，為受贈人的應納税所得額，繳納個人所得税。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，税務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

（四）印花税

按照所載金額的0、5‰計算，其中：個人銷售或購買住房，免徵印花税。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

(五）土地增值税

1、適用税率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%；

超過扣除項目金額50%—100%的.部分，税率為40%；

超過扣除項目金額100%—200%的部分，税率為50%；

超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。

2、扣除項目包括：

（1）提供取得房產相關憑據（發票、契税證明、合同協議及支付憑據、司法文書）的，按憑據記載金額並每年加計5%計入扣除項目。

營業税發票及其他憑據，按照發票或憑據所載金額；增值税普通發票，按照發票所載價税合計金額；增值税專用發票，按照發票所載不含增值税金額。

合理費用是指：納税人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

（2）提供評估機構出具以“重置成本法”評估建築物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權憑據記載金額，計入扣除項目。

（3）其他扣除項目：轉讓房產時繳納的營業税及其附加、印花税；因計算納税的需要支付的房產評估費；取得房產環節契税（評估價格中已含契税的除外）。

3、無法查實計算扣除項目金額的，按照定率徵收土地增值税。

4、其中

（1）個人轉讓住房免土地增值税；

（2）對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地税務機關核實，可以免徵土地增值税。

二、買方應繳納税費

（一）契税

按不含增值税的交易價格×税率徵收契税，契税税率為3%—5%。契税的適用税率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家税務總局備案。其中：

1、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為90平方米以上的，減按1、5%的税率徵收契税。

2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為90平方米以上的，減按2%的税率徵收契税。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

3、對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不徵契税。（不包括遺囑繼承）

《中華人民共和國契税法》第六條規定，婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬免徵契税；法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬免徵契税。

4、個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額徵收契税。其計税依據的確定，《中華人民共和國契税暫行條例》規定，房屋贈與由徵收機關參照房屋買賣的市場價格核定，並依法徵收。其税率的執行，因受贈不是購買，應當按照房產所在地省政府確定的契税税率執行，不能享受個人購買住房的契税優惠政策。

依據：《中華人民共和國契税法》、《中華人民共和國契税暫行條例》及實施細則、《關於調整房地產交易環節契税、營業税優惠政策的通知》（財税〔2016〕23號）、《國家税務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產税收管理有關問題的通知》（國税發〔2006〕144號）

(二）印花税

按照按所載金額的0、5‰計算。其中：個人銷售或購買住房，免徵印花税。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

（三）個人所得税

個人受贈不動產個人所得税時，不得核定徵收，必須嚴格按照税法規定據實徵收。受贈人無償受贈房屋應納税所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關税費後的餘額。按20%的適用税率計算繳納個人所得税。

三、案例解析

2019年2月，安徽某市居民張某出售一住房，面積 100 平方米，產權證日期 2017 年 12 月 25 日， 購買人李某，買方購買為家庭首套住房，計税價格 150 萬元，買賣雙方應繳納税費多少元？

解析：

（一）出售方張某應繳税費：

1、增值税 = 150/1、05*5% = 7、14 萬元

城建税 = 7、14*7% *50%= 0、25 萬元

教育費附加 = 7、14*3%*50% = 0、11 萬元

地方教育費附加 = 7、14*2%*50% = 0、7萬元

根據《營業税改徵增值税試點過渡政策的規定》（財税〔2016〕36號印發）規定， 如果該住房持有滿兩年，免增值税及附加；如果不滿兩年，增值税 5%、城建税 7%（市區）、教育費附加3%、地方教育費附加 2%。 根據《國家税務總局關於增值税小規模納税人地方税種和相關附加減徵政策有關征管問題的公告》（國家税務總局公告2019年第5號），小規模納税人城建税及附加享受減半優惠。

2、個人所得税

（1）假設張某不能提供房屋原值發票

個人所得税 =（150-7、14）*1% =1、43 萬元

根據財税字〔1999〕278 號、國税發〔2007〕33 號、國税發〔2006〕108 號），張某所在地税務機關規定，能夠提供房屋原值（原購房發票等）按差額的 20% ；不能夠提供房屋原值，按全額的 1%核定徵收；如果持有滿 5 年且是家庭唯一生活用房，免徵個人所得税。

（2）假設張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關税費為130萬元，根據《財政部、國家税務總局關於營改增後契税、房產税、土地增值税、個人所得税計税依據問題的通知》（財税〔2016〕43號）第四條規定，個人轉讓房屋的個人所得税應税收入不含增值税，其取得房屋時所支付價款中包含的增值税計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的税費不包括本次轉讓繳納的增值税。

個税所得税=（150/1、05-130-0、25-0、11-0、7）*20%=2、36萬元

3、土地增值税，暫免。

4、印花税，暫免。

（二）購買方李某應繳税費：

1、契税 =（150 - 7、14）*1、5% = 2、14 萬元

根據《中華人民共和國契税暫行條例》第三條規定，契税税率為3—5％。契税的適用税率，由省、自治區、直轄市人民政府在法規的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家税務總局備案；又根據財税〔2016〕23 號文規定，**家庭首套住房 90平米以下，契税按 1%徵收、90 平米以上 1、5%；**家庭第二套住房 90 平米以下， 契税按 1%徵收、90 平米以上 2%；**家庭第三套及以上住宅，或**商鋪/雜物間/車庫，根據安徽省的規定，2019 年 3 月 1 日以後按 3%徵收。

2、印花税：暫免。

轉讓住房繳納個人所得税2

個人轉讓住房如何繳納個人所得税

（一）個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的税金及有關合理費用後的餘額為應納税所得額，按照“財產轉讓所得”項目依20%的税率繳納個人所得税。

（二）個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房，取得的所得免徵個人所得税。

（三）對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納税人，其出售現住房所繳納的個人所得税，先以納税保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納税保證金。

（四）納税人未完整、準確提供房產原值或其他費用憑證，不能準確計算房產原值、費用和應納税額的，實行核定徵收。徵收率由各市地税部門根據房產的區域位置、建造時間、結構類型、價格水平等因素，在轉讓收入的1%－3%的幅度內確定。