出臺房地產稅房價會降嗎
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出臺房地產稅房價會降嗎,房產稅出臺後,投資再想囤積房產就會變得更加謹慎,房產稅出臺後,對於持有兩套房子以上的人影響還是非常大的,出臺房地產稅房價會降嗎。
出臺房地產稅房價會降嗎1
房地產稅的作用,公認的有兩點,無房族或剛需期待房價能降下來;一些財稅專家指望房地產稅實現地方財政收入方式的轉變。
譬如財政部財政科學研究所原所長賈康就認爲,房地產稅既能抑制房價暴漲,他還期望房地產稅成爲地方財政的穩定收入來源。
現實中,房地產稅對於大城市房價的短期影響,沒有想象的那麼大,決定房價漲幅和速度的是 M2、房貸、以及城市的能級和發展潛力。最有說明力的例子,就是已經試點房地產稅快 10 年的上海、重慶,房價基本上是翻了倍的漲,重慶漲得慢一點,功勞也不能記在房地產稅的身上。
那麼,房地產稅能夠成爲地方財政的穩定收入來源嗎?同樣看看滬渝兩地,上海房產稅額的高點是前年 216.8 億餘元,佔其 7165 億年度預算內收入比例約 3%,其作用見仁見智。
陳明泉 製圖
好房研究院注意到,上海市自 2011 年開始試點房產稅,但人均 60 平方米的免徵面積、0.4% 至 0.6% 之間的稅率、各項暫免徵收房產稅等政策,並未引起市民不適。
上海的起徵點和稅率,值得參考。
一些知名財經專家認爲,房地產稅會短期影響房價,但中長期看,市場會根據稅率達到新的平衡。它將改變家庭資產的配置方式,擁有多套住宅的會賣掉一些房子,這在大城市裏不愁找不到接盤人,但人口流失城市就比較困難。 從長期看,房地產稅將擡高一線城市、強二線城市的房價、租金;打壓中小城市的經濟,造成人財物進一步向中心城市集中。紐約是美國房地產稅偏重的城市,但紐約房價情況大家衆所周知。
岔開一句,有一個職業將迎來黃金髮展期——註冊房地產估價師,今後的 " 錢景 " 可媲美註冊會計師、精算師等,當然其准入要求也會相當高。
關鍵詞:土地財政
房地產稅是抑制投資、投機行爲的稅種和政策。但並不能一藥解千愁。
" 既要 "、" 又要 " 的出發點,似乎在邏輯上難自洽。尤其是對地方經濟發展的'底層邏輯——土地財政而言。
土地財政飽受垢病,但有其合理之處,事實上,土地財政是難得的高效率發展模式。每一塊土地競拍出去,都是爲地方經濟注入了增量財富。
君不見,每次土拍都有一羣人關注,這其中既有房企這樣的直接參與者,也有建築、裝修、媒體等關聯方。
此外,地方賣地有錢了,有餘糧給企業以優惠,來吸引投資,做大稅源。同時,經濟繁榮了,土地賣價更高,地方發展經濟的積極性很高。形成了良性循環。
房地產稅在擴大稅收基數的同時,並不能取代了土地財政。原因很簡單,土地財政總體上是把蛋糕做大,稅收是各方分享這塊蛋糕以達到共同富裕的狀態,增量思維 vs 存量思維,不存在誰高誰低,兩者應該相輔相承,做好自己的角色。
再拿上海舉例,其每年的土地出讓金很輕鬆地能到 2000 億元,10 倍於房地產稅收,但上海並不完全是因爲數字大而抱土地財政。土地出讓後,對於上下游的整體拉動,纔是讓地方政府看重的。沒有了增量,存量部分也會萎縮。
出臺房地產稅房價會降嗎2
從上面放出的諸多消息來看,我國離房產稅的出臺已經非常近了。而且如果我們參考歐美一些發達國家的房地產行業的發展史,也會發現,我國的房地產行業發展到今天,房產稅出臺的時機已經成熟,所以未來幾年內出臺房產稅是大概率事件。那麼出臺房產稅對如今的樓市的發展和城市的發展有哪些好處呢?下面筆者就給大家逐一進行分析一下。
第一:出臺房產稅可以調節住房資源分配
我們前文說過我國樓市存在的一大問題就是住房資源分配不均,沒有房的因爲房價過高買不起房,投資炒房者又有大量的住房空置。一旦房產稅出臺一些投資炒房者的持房成本增加,很可能會不斷拋售自己名下的房產流向市場,這樣二手房市場將更有利於購房者,讓購房者有更大的議價空間和更多的選擇性。
第二:出臺房產稅有利於政府增加財政收入,可以擺脫對土地的依賴
過去20年房地產行業的快速發展,爲城市中的各種基建的建設起到了不可磨滅的功勞。因爲房地產行業發展需要大量的土地,而地方政府可以出讓城市土地,得到大量的土地出讓金來進行城市中的各種基建工作。但土地和煤炭、石油一樣是不可再生資源,一個城市中的土地是有限的。而且截止到2020年我國城鎮化率已經達到了63.89%和國際上發達國家的70%已經相差不遠,所以我國的大部分城市很難再有大範圍的擴張。城市不擴張,城市的土地出讓金將大大減少,很多地方政府的財政收入就會不斷減少,政府沒有錢,城市的發展就會變得緩慢。
但如果房產稅出臺後,地方政府就可以有一項長期穩定的收入來替代出讓土地帶來的收入,可以讓地方政府擺脫對出讓土地的依賴。
第三:出臺房產稅有利於房地產行業的健康發展
我們前文說過現在很多城市存在大量的空置房,這些空置房隨着時間的推移會越來越多,長此以往不利於房地產行業的長期穩定發展。那麼爲何我國的空置房會越來越多呢?一方面因爲房價不斷上漲,投資炒房的利潤非常的高,所以越來越多的人投入到炒房大軍中去,導致空置房不斷增加。另一方面就是現在投資炒房者的持房成本極低,除了每年需要交少量的物業公司以外,基本沒有其他成本,所以很多投資炒房者纔會毫無顧忌的囤積房產。
而房產稅出臺後,投資再想囤積房產就會變得更加謹慎,他們會考慮投資房產每年的利潤除去持房成本還有多少利潤可言。如果沒有利潤或者出現虧錢的情況,他們就會拋售自己名下的房產,有利於住房迴歸居住屬性,也有利於房地產行業的健康發展。
由此可以看出,房產稅出臺後,對於持有2 套房子以上的影響還是非常大的,讓他們的持房成本增加,也讓二手房的流動性更差。所以如果持有的房產不在一些一二線城市,筆者認爲還是儘快出售。
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