深圳學區房爲什麼暴跌

深圳學區房爲什麼暴跌，在執行“二手房指導價”的同時，深圳也在推行“大學區房”制度，以往的頂配“學區房”也涼涼了。頂配“學區房”跌價1/3，深圳學區房爲什麼暴跌。

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2021年還剩2個月就要結束了，從3月就開始“涼涼”的深圳二手房，如今怎麼樣了？

一、褪色的“金九銀十”

深圳曾經是炒房客的“天堂”，是房價永不跌的“神話”，然而隨着“二手房指導價”出臺，這個驕傲的城市也走下了“神壇”。

今年2月，深圳宣佈建立二手住房成交參考價格發佈機制，並首次發佈深圳3595個住宅小區的二手住房成交參考價格。目的就是引導銀行，以後全都根據指導價進行貸款。也就是說，不管你成交價怎麼樣，貸款是固定的。 這一招嚴厲地打擊了炒房投機風氣，對深圳二手房市場也造成了深遠影響。

從4月開始深圳二手房市場成交量就開始下跌，隨後幾個月一路下滑，直到今年6月跌破了3000套的“榮枯線”。下半年來“指導價”威力持續發酵，傳統銷售旺季“金九銀十”也在褪色，據統計，今年9月深圳二手住宅僅成交1765套，10月國慶期間僅成交4套二手房。

二、賣不出去的“學區房”

在執行“二手房指導價”的同時，深圳也在推行“大學區房”制度，以往的頂配“學區房”也涼涼了。

10月18日，就是今天，央媒早間時分發布報道稱，記者從深圳當地房產中介一位工作人員處瞭解到，該房地產經紀所在的中介於9月成交了一套“核電花園”小區的房子，在降價近600萬元後才終於賣了出去。

衆所周知，深圳福田百花片區素來以學區聞名，片區內的15個小區，都是學區房中的佼佼者，其中就包括始建於1990年的“老破小”——核電小區。據上述中介工作人員介紹稱：在深圳二手房市場較好時，即房價最高點時（17-18萬/平方米），“核電花園”小區二手房最高成交價高達1700多萬元，而上次成交的這套房子僅1100多萬元，降幅高達近600萬元，相當於跌價超過了35%。

三、房地產稅正在路上

深圳二手房涼了，頂配“學區房”跌價1/3，更讓炒房客們心慌的是，房地產稅要來深圳了。

10月15日，《求是》雜誌發表習近平主席重要文章《紮實推進共同富裕》，其中特別提及了“房地產稅”，雖然就說了24個字（含標點符號）：“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。”但其中的意味很明顯，在“金九銀十”這個關鍵節點，官媒給樓市定了個調，“房住不炒”主基調不會放鬆，房地產稅落地在持續推行中。

相關部門原負責人賈康認爲：深圳、海南、浙江等房價上漲速度過快、樓市熱度過高的城市，可以先直接“動真格”加入試點徵收“房地產稅”，而不必等待那個漫長的過程（房地產稅立法）。換而言之，或許在房地產稅正式落地之前，曾經討論過多次的房地產稅試點城市擴圍，要從深圳開始了。

深圳學區房爲什麼暴跌2

時隔半年，深圳頂級學區房——百花片區二手房的價格再探新低，但“有價無市”成了今年的常態。

3月下旬，第一財經記者走訪了深圳福田區百花片區，彼時房屋中介告訴記者，帶“雙實驗”學位的國城花園44平方米的一房業主報價是1500萬元，並且僅一套在售。

時隔半年，9月底，記者再次走訪該片區，房屋中介告訴第一財經記者，“目前該片區44平方米一房在售的有約10套，市場上業主最低報價是1300萬。”

從3月到9月，片區最受歡迎且單價最高的國城花園一房數量從一到十，價格也再現新低，但成交量卻幾乎爲“零”。 在該片區工作8年的中介王力告訴第一財經記者，現在國城花園的一房和三房與去年成交價對比還是高了幾十到上百萬，去年11月份成交的國城花園44平方米一房價格爲1220萬。

但王力表示，即使是市場上的最低報價，房子仍賣不動。

相比於早兩年“一有空房就被搶光”的“盛況”，今年百花片區着實有些“涼了”。業內不少人士認爲，二手房政府指導價、限制離婚買房政策以及教育均等化等都導致買家觀望、業主降價。

同時，深圳市房地產中介協會發展研究部主管華洪對第一財經記者表示，深圳“天價學區房”在報價上相比去年可能會有所上漲，但沒有成交的支撐，這種報價很飄渺。同時，參考價政策以及學區房改革，在很大程度上已經對市場買家形成了止漲的預期，而目前調控政策纔過去8個多月，時間並不長，如果在明年這個時候再來看，所謂的“天價”還能否維持“天價”就真的不敢說了。

兩種心態致頂級學區房有價無市

深圳市福田區的百花片區面積不大，約1平方公里的範圍內囊括了實驗小學、實驗中學、荔園小學、百花小學等深圳第一梯隊的學校，百花片區也由此成爲深圳歷史最久、實力最強的頂級學區房片區。

今年市場行情遇冷，片區某房產中介姜海對第一財經記者稱，今年還沒開單。據其介紹，目前能上“雙實驗”的兩個小區國城花園和南天二花園皆有房源在售，有好價格。

從其提供的業主報價來看，目前國城花園面積在44平方米左右的一房，最低報價爲1300萬，最高報價爲1548萬。7月24日，該套“1300萬”的一房首次掛牌，彼時業主報價爲1600萬。9月25日，業主提出首次降價，直接降價300萬至1300萬。姜海稱，該業主最先的.報價也是高於市場價的，現在着急用錢，所以直接給到市場最低價，期望儘快出售。

與此同時，第一財經記者注意到，同小區的一套約95平方米的三房在近半年內連降了6次，自今年4月份掛牌後，幾乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，價格下調100萬，目前業主報價2200萬，單價約23.16萬/平方米。

雖然片區內不斷有業主報價持續下行，但目前市場的最低報價仍高於去年年底的成交價。王力對第一財經記者稱，南天二花園的一套82平方米的房子去年年底成交價格在1550萬~1600萬元之間，94平方米的成交價在1600多萬，但對比目前市面上業主的報價，82平方米的價格在1780萬~1850萬，94平方米的在1900萬~1950萬，已經是虛高了200多萬了。

王力表示：“片區內其他幾個小區也同樣如此，雖然市面上的掛盤價確實降了，但對比去年還是漲了。”

但另一方面，今年以來的實際成交卻是少之又少。王力向第一財經記者透露，今年1月到9月以來，成交的總套數還不到往年高峯期3月份一個月的成交量。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一財經記者表示，深圳頂級學區房價格下跌顯然是深圳推行大學區政策直接導致的。大學區政策正是要破除“一對一”格局，買學區房但不能保證上名校，便能避免“天價學區房”的出現。

宋丁稱，部分業主受政策影響，想通過降價儘快出手，而大部分業主還是選擇保持原有報價。而目前大學區政策還在局部試點，全面普及仍需要一個過程。在這段時間裏，要想在這個學校上學，執行的仍是原有政策，這也是價格同比仍上漲的原因。而對於買家來說，既然有大學區這樣一個前瞻性政策，便不會着急賣房，希望等到大學區政策推行後，房價下跌趨於穩定後再入手，這兩種心態便導致了有價無市的情況。