深圳二手房成交量暴跌8成

深圳二手房成交量暴跌8成。近一段時間以來，有關深圳樓市的消息很多。而最吸引眼球的，是深圳房價出現下跌、成交量大幅下降等方面的消息。自今年2月深圳“二手房指導價”出臺以來，深圳二手住宅成交量就跌勢不止，已經連續4個月下跌。

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“深圳永遠漲”是炒房客心中的神話——他們認爲哪怕調控也是越調越漲。然而，史上最嚴厲的調控卻讓這一神話破滅！

自今年2月推出調控新政以來，深圳二手住宅成交量跌勢不止。7月，深圳市二手住宅成交2557套，連續4個月下跌，創近17個月新低，同比下跌超8成。

地產中介對市場冷暖反應最靈敏。據深房中協統計，今年上半年，深圳有近2400名星級從業人員離開房產中介行業。

超半數在售二手房價格下調

“二手房指導價（制度）出來以後，降價的房源越來越多了。”福田一位頭部中介公司經紀人告訴中證君，即便業主急賣、願意降價，也不一定有買家接手。

以去年年底漲幅位列top10的某小區爲例，該樓盤當前有多套降價房源，“最狠”的近兩週調價4次，共調低59萬元，但至今仍未成交。

數據也顯示，調低掛牌價的房源佔大多數。據深圳中原研究中心，在其測算樣本中，有54％樣本房源價格下跌，46％樣本房源價格上漲。

從成交價看，Q房網數據研究中心指出，7月成交樣本單價有所下移，和全市二手住宅均價出現明顯回調相符合。

成交量跌破“榮枯線”

深圳樓市的成交量也大不如前。去年樓市熱度較高時，二手住宅月成交8000套是常態。

但是，自2月8日官方出臺二手房指導價後，市場觀望情緒濃厚，二手住宅成交量已連續4個月下跌，創近17個月新低。

據Q房網數據研究中心，深圳全市二手住宅過戶2557套，同比暴跌81％；成交面積24.02萬平方米，同比下跌79％。

成交量急劇下滑，買方觀望情緒濃厚，原本“筍盤”一出就被“哄搶”的局面悄然改變了，掛牌房源開始積壓。

羅湖區一位中介告訴中證君，某“網紅”小區全部房源大概是1700多套，去年基本沒有放盤積壓，放出一套成交一套，但目前放盤量漲到了40-50套。

深房中協也表示，根據四大行（樂有家、Q房網、貝殼找房、中原地產）公開掛盤出售數據統計，截至7月31日，全市共掛盤出售房源133548套（存重複房源，後同），環比6月30日統計到的126770套在售房源上升5.3％。市場上二手房出售房源掛牌量呈現持續上升態勢。

來源：深房中協

新房市場也同樣不景氣。據Q房網數據研究中心，深圳全市新房住宅共成交3028套，同比下跌12.94％；成交面積28.75萬平方米，同比下跌17.48％。

7月深圳新房住宅成交小幅回升，仍處於近一年來相對低位水平。二手市場冰封，資金受限也對新房的熱度產生影響，一手市場也漸歸冷靜。

超500間中介門店倒閉

市場冷暖，對地產中介的影響是非常直接的。今年以來，已有大量經紀人離開中介行業。

深房中協數據顯示，去年年底，深圳的星級從業人員有47840人；而截至今年7月1日，這一數字爲45458人。這意味着，今年上半年，有近2400名星級從業人員離開房產中介行業。

不少中介門店業績慘淡，幾個月都開不出一單，只好關停。

7月底，深房中協對中介行業進行摸底調研，共收回4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店總量的近6成。其中，有104間門店已關閉且已辦理工商註銷，佔據總調查樣本的2.5％；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商註銷，佔據總調查樣本的5.3％。

深房中協表示，根據類推法分析，預計現階段全市中介門店關停總量應在500餘間門店（含未備案）。

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近一段時間以來，有關深圳樓市的消息很多。有深圳出臺多項政策措施的消息，有“深房理”被查的消息，有銀行監管機構在深圳查處經營貸、消費貸的消息等，而最吸引眼球的，顯然不是這些消息，而是深圳房價出現下跌、成交量大幅下降等方面的消息。

先來看一組數據，自今年2月深圳“二手房指導價”出臺以來，深圳二手住宅成交量就跌勢不止，已經連續4個月下跌。6月份成交量跌破了3000套的“榮枯線”， 7月則跌到2557套，創近17個月以來新低，同比下跌超8成；據深圳中原研究中心提供的數據，在其測算的樣本中，有54%樣本房源價格下跌，46%樣本房源價格上漲；按照深房中協的統計，今年上半年，深圳有近2400名星級從業人員離開房產中介行業。

二手房成交量、新房價格、中介從業人員，都是衡量房地產市場冷熱度的重要指標，有的還是核心指標。二手房成交越熱鬧，市場的熱度越高。只要二手房交易停滯了，市場也就徹底歇菜了。因爲，一座城市，是很難出現只靠新房購置打天下的，更多的是二手房交易帶動的，是二手房交易帶活了新房購置。一旦二手房市場出現成交量萎縮現象，市場格局也就趨於清冷了。深圳超半數新房價格下跌，應當是二手房市場突然清冷、成交量暴跌帶來的，房子的市場流動性變小了，掌握一手房的居民無法將手中的房子轉讓，炒房者和投資者也無法將手中的房子出手，自然，也就缺乏繼續購房的條件和底氣。中介從業人員大規模轉行或離職，也決不是有新的選擇，而是市場的過於清冷，讓他們看不到前景或無法生存了，只能選擇轉行或離職，讓他們迴歸到應有的狀態。

那麼，按照這些重要指標的變化，是否意味着深圳樓市將要變天呢？深圳樓市到底會向着什麼樣的方向轉變呢？深圳樓市的變化，會不會帶動全國樓市整體格局的變化呢？一旦深圳樓市的`變化格局蔓延到其他城市，會對整個樓市帶來衝擊和影響嗎？顯然，深圳樓市的變化，正在吸引着越來越多的關注目光。

筆者認爲，深圳樓市的變化，並不是樓市變天的標誌。深圳樓市的格局變化，會對其他城市帶來一定的衝擊和影響，但對樓市的整體格局不會形成太大影響，樓市會繼續按照“房住不炒”的定位，向着穩定、健康、有序的方向發展。

必須看到，深圳樓市的格局變化，是在沒有開發商參與的情況下出現的。爲什麼這樣說，是因爲深圳樓市的價格變動和成交量“過山車”，更多的是炒房者挑起的，是炒房者利用掌握的資金資源，藉着某些因素把房價無節制地向上炒的，譬如學區房，且大多是在短期內就將房價推到很高的位置。特別是二手房價格，很明顯地是炒房者的“傑作”。一旦新的政策出臺，泡沫會立即被刺破。而刺破泡沫的結果，也與其他城市不一樣。其他城市如果房價泡沫被刺破，會對銀行、購房者和地方政府都帶來嚴重威脅，甚至引發區域性金融風險。深圳不一樣，深圳房價泡沫破裂，受傷的是炒房者和住房投資者，而炒房者大多資金實力雄厚，不會引發社會風險。住房投資者也都使用的自有資金，沒有風險存在。因此，二手房成交量超跌八成，也沒有出現市場恐慌。新房價格超關下跌，也沒有傷害到開發商和普通居民。至於中介機構人員離職規模大，也是因爲此前炒房現象的存在，讓原本很多不該進入房產中介者進入了，現在當然要退出了。

實際上，樓市變天與否，最令人擔心的，是開發商的生死。因爲，開發商大多負債累累，特別是頭部房企，總負債都在萬億左右，有息債務也都有數千億。一旦出現問題，就會帶來金融風險的發生。深圳樓市的變化，對開發商來說，顯然都還是比較穩定的、安靜的、平穩的，而只是炒房者和住房投資者在糾結，在掙扎。開發商需要面對的，就是資金鍊問題。因爲，市場的清冷，會帶來商品房銷售壓力的加大、銷售難度的增加，但就房價來說，並沒有受到多少影響，房價與開發成本之間，仍然是空間比較大。所不同的是，在沒有出現房價下跌前，空間更大而已。

也正因爲如此，深圳樓市不會出現變天的現象，而只是被政策將市場打回了原形，特別是二手房市場，炒作者的“夢想”被打碎了。至於新房價格，不會有太多變化，而只有銷售時間拉長的問題。那麼，對開發商來說，需要承受的資金壓力將更大。對全國樓市的影響，則是短暫的，沒有參考性的。即便有影響，也只會是其他一線城市和準一線城市，對二線及以下城市來說，影響寥寥無幾。倒是在保障性租賃房方面，深圳能否拿出點魄力來，更值得關注。